[深圳宝安区总面积]深圳宝安中心区08-27地面积5423平方米

公告显示，深圳宝安中心区08-27地块，占地面积5423平方米。调控前为商业办公用地，容积率10.0。调整后面积不变，为二类居住用地，容积率6.0。光明中心02-49地块，占地12231平方米。原来是二类居住用地的商业用地。调整后面积略减为12223平方米。土地性质调整为纯二类居住用地，容积率不变。

深圳会展中心KF02-11地块面积26860平方米，容积率5.0。调控后分为两块二类居住用地，总居住用地面积25245平方米，容积率分别为4.6和4.3。龙华新城核心区19-02地块原用地面积9425平方米，容积率8.1。调控后19-02地块调整为二类居住用地，用地面积8720平方米，容积率5.5。除宝安中心外，以上地块均有社区服务设施，如幼儿园便民服务站等。

事实上，“商改办”在深圳的土地市场并不少见。2021年5月，深圳市将沙田地区胡莎-碧岭地区石亚岭地区宝龙工业城地区平西地区共13宗商业或工业用地变更为居住及教育类公共用地，并不断增加住房供应。

广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李对36Kr表示，虽然一般来说，住宅用地出让价格高于商业用地，但深圳增加住宅用地供应并不是为了土地财政。它说，近年来，有许多“企业到住宅”的调整。深层原因是深圳产业结构的调整。深圳的传统加工制造业已经迁移或被淘汰到内地。基于此，深圳划出红线保留工业用地，其他地块调整空间变大。近年来，深圳人口流入增加，增加住宅用地供应可以更好地满足新市民的需求。

同时提到，深圳商业写字楼大量供应导致的高空置率也是推动“商改办”落地的重要因素。DTZ数据显示，2021年第一季度，深市甲级写字楼空置率接近26%的峰值，之后逐渐呈现下降趋势，2022年第一季度再次回升。

戴德梁行表示，2022年第三季度，受疫情反复影响，深圳甲级写字楼新增需求普遍减弱，租户普遍较为谨慎。租约到期的租户选择续签原租约，向业主争取更优惠的租金，而不是升级搬迁。一些企业选择减租退租或搬迁至非甲级写字楼。因此，本季度深圳甲级写字楼净吸纳量为-2.1万平方米，全市空置率较上季度上升0.3个百分点至20。

此外，2022年第四季度，戴德梁行预计中州湾等一大批项目将入市。如果如期投入使用，将为深圳甲级写字楼市场带来约40万平方米的新增供应，并将从结构上拉高全市平均空置率。

李表示，目前政府鼓励发展保障性租赁房，而保障性租赁房的融资渠道之一就是租赁闲置的商业写字楼。如果将已建成的商业办公项目改造成租赁住房，难度相当大，不仅涉及调控，还涉及消防土地出让金的调整，对改造造成巨大障碍。因此，在土地出让过程中，提前将其变更为住宅物业是合理的。此次调控的地块均为二类居住用地，不排除出让后建设和出租房屋的可能。